圣保罗新房短缺问题凸显：销售增长8%而新项目推出下降10%

据巴西媒体报道，房地产业主工会（Secovi-SP）公布的数据，截至10月，圣保罗市的新房销售在过去12个月中增长了8％，包括“我的家，我的生活”（Minha Casa, Minha Vida，MCMV）和其他市场。与此同时，新项目的推出在同一时期下降了10％，导致房地产行业面临库存急剧减少。
这一数字是在上周四（23日），参加了圣保罗商会（ACSP）经济形势评估委员会会议的一位房地产市场高管介绍的。由于ACSP的要求，此次会议参与的企业家和专家的姓名没有被披露。

该高管表示，如果开发商出售库存的平均时间过去是16个月，现在已经降至11个月。换句话说，如果从现在开始不再有新的项目，11个月后就不会有新楼盘可供购买。他说：“这是一个前所未有的低数字。不是说没有可供销售的房产，而是只有来自第三方的。”
除了圣保罗市，巴西的一些重要城市，尤其是南方的一些城市，也面临着新房短缺的问题。他补充说：“一切都被绝对销售，但生产却没有跟上。”在圣保罗市的情况下，有三个因素可以解释这一现象，第一个是《总体规划》，该规划的修订提案于去年十月提交，该高管表示，修订“变得不那么糟糕，但仍然糟糕”。他解释说，如果20年前城市25%至35%的土地用于房地产项目的建设，那么现在这个数字大约是4%。
“显然，这片土地已经被耗尽，而人口却在增长。今天我们在这个领域有一个说法，即当房地产公司想购买土地时，它们会‘争夺水坑’。但至少对于“我的家，我的生活”来说，这不太受城市规划法规的影响。”

第二个因素是13%的利率，这一利率仍在上升，抑制了企业的推出。在今年初，它们已经稍微后退，以查看“新政府的方向”，基于这些指标，它们选择了今年减缓步伐。
“不同于披萨店，那里只需下订单，一份芝士披萨就出来了，房地产项目取决于土地的购买，项目的融资……即使利率降至9%，在开始后的8到9个月里，才能看到回应。”
第三，该高管提到的是比一年前更为有限的房地产融资 – 再次强调不适用于MCMV，而是用于新单位的生产。他指出，该行业仍然保持着令人瞩目的数字，处于融资的第三个最好的年份，但银行提供的放款可用性比四、五年前低得多。
“圣保罗市的内陆地区也遵循这一趋势，整个巴西也是如此，但圣保罗市与全国其他地方的不同之处在于，销售速度下降，比一年前销售的数量要少，”他强调。总体而言，新推出的项目下降速度高于销售增长5％，库存减少了20％。而在圣保罗，销售增长了8％，新项目减少了10％。克服差异

企业家对由这些因素引起的库存减少的担忧是有根据的：据参加ACSP会议的高管透露，巴西35%的房地产市场位于圣保罗市的城市区域。如果考虑到ABC地区，这将占到总量的40％至42％。
他解释说，市场也受到成本的影响：尽管成本已经更加合理，但由于从大流行病中继承的混乱，它们仍然处于较高水平。
“如果巴西的通货膨胀率在4％左右，建筑行业的通货膨胀率则在6％、7％甚至8％左右，”他说，列举了诸如获得合格劳动力的困难等问题。“而工资，占总成本的45％，受到很大的压力。”

此外，根据该高管的说法，还有区域规划法的问题：房地产市场对法律感到担忧，该法律旨在涉及城市受保护区域的问题，如城市的贵族区或商业和服务的脆弱地区。更不用说围绕“独占性城市，非包容性城市”的辩论了。

他说：“如果圣保罗市采用了布宜诺斯艾利斯（阿根廷首都）的城市规划法，它将只占今天所占地的一半，所有的密集和人口流动都将减少。如果是纽约，这个数字将降至1/8。”因此，这些城市运作更好，因为人们彼此更接近，靠近医院、基础设施和就业。

“人们可以步行，一切都在附近，彼此靠近，包括社会阶层。与圣保罗不同，它选择了一种精英主义的法律，‘分散’了城市，使较贫困者住得更远，”他说。“但是，这是在10、20年前的事了，因为今天住得更远的是中产阶级，他们无法在更贵的地方购买房产以便离工作地点更近。”