深圳拟优化“非居改保”工作机制 适度放宽非居住房屋改建条件

为进一步优化了深圳市“非居改保”工作机制，适度放宽了非居住房屋改建条件，优化改建消防标准等，近日，深圳市住房建设局在官网发布《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（修订征求意见稿）》。

一、适用范围

既有非居住房屋改建保障性租赁住房，是指将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的行为。

工业用地或者物流仓储用地上厂房、研发用房、仓储等既有非居住房屋应当在保障产业发展需求的前提下进行改建。

对居住和公共环境有严重干扰、污染或者安全隐患的工业用地和存放易燃、易爆和剧毒等危险品的仓储用地上的厂房、研发用房、仓储等既有非居住房屋，不得实施改建。

二、基本原则

（一）合理选址，供需匹配。既有非居住房屋改建保障性租赁住房，应当符合规划原则、区域功能定位和产业发展等要求，重点在都市核心区、市级重点片区、总部经济集聚区等核心区域，以及轨道交通站点附近等交通便捷区域开展和实施，有效缓解供需匹配问题。

（二）市场运作，政策支持。充分发挥市场机制作用，积极引导市场主体将既有非居住房屋改建作为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、土地使用年限以及原已批规划许可文件，不补缴土地价款，按照国家规定享受土地、财税、金融等对保障性租赁住房的专门支持政策。

（三）市级统筹，区级实施。市政府统筹推进全市保障性租赁住房发展。市住房建设部门牵头制定完善改建政策，统筹推进改建工作。区政府建立相关部门联动协调机制，落实本区改建项目的认定、建设和管理工作，引导、督促企业规范实施改建。其他有关部门按职责予以配合。

三、改建条件

既有非居住房屋改建保障性租赁住房应当同时符合以下条件：

（一）具有不动产权属证书或者权属清晰并已通过建设工程规划验收，且房屋用途为商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储或者科研教育等。

（二）不存在查封登记、异议登记等情形；存在抵押登记等他项权益的，应当取得所有他项权益人同意。

（三）商业、办公、旅馆（酒店）、科研教育、研发用房应当以栋、座或者相对独立的整层为单位进行改建，厂房、仓储用房应当以栋或者座为单位进行改建。单个项目改建总建筑面积原则上不低于1000平方米。

（四）改建项目所在楼栋建筑由两个以上权利人共有的，应当经全体共同共有人或者占份额三分之二以上的按份共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外；建筑物区分所有权的，应当由项目所在楼栋建筑内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并取得参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意改建。

（五）法律、法规和规章规定的其他条件。

四、改建要求

（一）结构安全。改建项目不涉及拆改、变动房屋结构且原建筑设计文件齐全的，由房屋所有权人或者受其委托实施改建、运营的单位委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位对拟改建房屋的荷载、抗震等原结构设计是否满足改建后房屋安全使用要求进行复核。改建项目涉及拆改、变动房屋结构，或者虽不涉及拆改、变动房屋结构但拟改建房屋原结构设计不满足改建后房屋安全使用要求或者因原建筑设计文件缺失无法进行复核的，房屋所有权人或者受其委托实施改建、运营的单位应当按规定委托符合要求的鉴定机构进行房屋安全鉴定，并在改建设计中通过加固设计等方式确保房屋结构安全。

（二）消防安全。改建项目按照不低于非住宅类（公寓或者宿舍）居住建筑的相关标准和防火要求进行设计、施工，并按规定办理消防审批手续。新旧消防技术标准的适用，按照《深圳经济特区消防条例》有关规定执行。

（三）设计施工技术标准。改建项目的设计和施工应当符合国家、省和本市现行相关标准和规范，鼓励落实民用建筑新型基础设施设计要求、按照国家及本市装配式装修标准或者规范进行室内装配式装修，鼓励有条件的改建项目推广应用全屋智能。在保障安全、满足日常生活起居活动要求的基础上，可以通过优化室内空间设计，采用先进建造技术和材料高效利用、合理增加室内使用空间，禁止违规加层或者加建。

（四）水电气设施。改建项目供水、排水、供电、供气设施改建应当符合国家、省和本市相关标准、规范，由水、电、燃气等市政公用服务企业以栋或者项目为单位安装总表并按总表抄表收费，由改建单位以套（间）为单位加装水电气分表并按分表抄表收费。改建项目配套供水设施按照《优质饮用水工程技术规程》《二次供水设施技术规程》的相关规定进行选型、设计及施工。项目改建后，排水设施应当具备污水纳管条件，并符合雨污分流要求。

（五）环保卫生。改建后的保障性租赁住房应当具备良好的卫生、通风等居住条件，符合国家、省和本市的相关标准。改建项目竣工验收时应当按照《民用建筑工程室内环境污染控制标准》（GB50325-2020）进行室内环境污染物浓度检测，符合规定标准后方可对外出租。鼓励改建项目实施节能与绿色改建，协同推进城市第六立面提升改造，推动屋顶、露台等立体空间复合利用，拓展公共空间，改善居住环境。

五、改建程序

既有非居住房屋改建保障性租赁住房项目的申请人可以是房屋所有权人，也可以是受其委托实际开展住房租赁运营的专业化住房租赁企业等市场主体。申请人按照以下规定进行项目申请、实施改建。

六、监督管理

（一）改建后的保障性租赁住房通过竣工联合验收后方可投入使用，按照我市保障性租赁住房管理相关规定进行管理，并在项目现场显著位置公示本项目属于保障性租赁住房、单次租赁合同期限不超过三年、禁止上市销售或者变相销售、禁止利用保障性租赁住房从事违法活动以及投诉方式和途径等内容；用作保障性租赁住房期间，除按照保障性租赁住房用途以改建项目为单位整体转让外，不得上市销售或者变相销售。使用期间，因土地整备或者城市更新等需拆除的，按照改建前的房屋用途和建筑面积予以补偿。

（二）改建项目建成后，申请人凭项目认定书向项目所在地水、电、燃气等市政公用服务企业申请享受居民水电气价格政策；经审核通过后，项目的用水、用电、用气费用按照居民生活用水、电、燃气政府定价和使用人实际使用数量收取。出租人应当编制房屋使用说明书，告知承租人房屋及配套设施的使用方式，提示消防、用电、燃气等使用事项，并在出租前书面告知承租人房屋的教育、车位等公共配套情况，作为住房租赁合同附件。

（三）市住房建设部门应当健全市住房租赁监管服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督。项目改建通知书出具后，区住房建设部门应当及时录入改建项目基本信息、开工建设日期、竣工验收日期等情况并及时上传项目认定书等材料至市住房租赁监管服务平台。

（四）区住房建设部门应当建立既有非居住房屋改建保障性租赁住房监管机制，对提供虚假资料申请改建、取得项目改建通知书后不实施改建、未经竣工联合验收或者竣工联合验收未通过即投入使用、通过“以租代售”等形式违规转让、改建后用于非保障性租赁住房用途、到期不恢复原用途使用等违规行为，依法采取限期改正、终止改建行为、不予出具项目认定书、纳入信用监管等措施；构成违法行为的，由相关执法部门或者街道办事处依法依规严格查处。区住房建设部门应当对改建完成的项目进行定期检查；根据工作需要，可会同市场监管部门、规划土地监察机构以及街道办事处等进行联合检查。

值得一提的是，《征求意见稿》提出，改建项目有效期届满前三个月，申请人可以向区住房建设部门提出续期申请，并按照本通知规定重新认定。此外，改建项目有效期届满未申请续期或者申请续期未获通过的，项目认定书自规定的有效期届满时自动失效；改建项目自竣工联合验收通过之日起已运营满3年但按套（间）计算的出租率不足60%且持续6个月以上的，可以申请部分退出或者注销项目认定。